Dzisiaj zajmiemy się decyzją o warunkach zabudowy. Jednakże nie będą dokonywał analizy tej instytucji prawa, bo na potrzeby tego artykułu nie sposób tego uczynić, z uwagi na jej dość skomplikowaną materię.
Impulsem do stworzenia tej krótkiej analizy, są prace, jakie toczą się w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, zwane kodeksem urbanistyczno – budowlanym, a które między innymi zmierzają do reformy tej konstrukcji prawnej.
- Warunki zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Art. 59 powyższej ustawy reguluje istotę tego zagadnienia.
Mianowicie w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w celu budowy obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy, popularnie zwana „wuzetką”.
Decyzję taką, jako organ I instancji wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Dlaczego ta decyzja jest taka istotna, skoro przepis mówi, iż wydaje się ją tylko w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania?
Pomimo, iż obowiązek sporządzania planów przez gminy istnieje od kilkudziesięciu lat, do tej pory tylko 18% powierzchni kraju posiada takie plany (dane co procentów zmieniają się w zależności kto je publikuje, ale spotkałem się też z takimi, które przywołują 30% jako prawidłowy stan). Nie ułatwia tego również fakt, iż plany ważne są 10 lat, a ich sporządzenia, oprócz czasu i zaangażowania znacznych zasobów ludzkich po stronie gminy, wymaga również umiejętności rozwiązywania konfliktów w małych społecznościach a do tego jak zwykle to bywa znacznych nakładów finansowych, które gminy muszą znaleźć we własnych budżetach. Dla przykładu centrum Warszawy, okolice Pałacu Kultury i Nauki. Pomijam abstrakcyjne pomysły na zburzenie PKiN ale dla tego rejonu już 14 lat trwa ustalanie planu zagospodarowania. Ostatnio pojawiły się informacje medialne, iż nastąpi to lada dzień. Uwierzę w to jak rzeczywiście to nastąpi, bo już wielokrotnie było to deklarowane.
- Zmiany proponowane przez ministerstwo
a. Czas
Obecnie decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bezterminowo. Decyzja w przypadku, gdy się uprawomocni właściwie nie ulega usunięciu z porządku prawnego (za wyjątkiem instytucji nadzwyczajnego wzruszania decyzji administracyjnych). Jedyny z mocy prawa przewidziany przypadek wygaśnięcia tej decyzji to uchwalenie planu zagospodarowania dla takiej nieruchomości.
Ministerstwo proponuje, aby decyzja była wydawana na okres 3 lat. Dla osoby fizycznej, która chce wznieść własny dom, nie ma to chyba aż takiego znaczenia. W tym terminie raczej zdoła przygotować odpowiednią dokumentację i rozpocząć budowę. Protestują głównie deweloperzy lub właściciele działek przemysłowych, gdzie przygotowanie inwestycji może trwać dłużej. Argumentują, iż czasami planują inwestycje z 10 letnim wyprzedzeniem.
W mojej ocenie to jest dobry kierunek. Argumenty deweloperów można uznać za racjonalne, ale z drugiej strony trzy lata to długi okres. Dla podmiotu rzeczywiście zainteresowanego inwestycją jest to wystarczający czas na zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Pamiętać przy tym należy, iż czasami ludzie kupujący nieruchomości sąsiednie mogą nie zdawać sobie sprawy z tego, że na działce w niedalekiej okolicy wydano np. zgodę na budowę bloku czy też zakładu przemysłowego a realizacja tego przedsięwzięcia może być odłożona na lata. Dzięki mechanizmowi terminowego obowiązywania takiej decyzji, po 20 latach właściciele nieruchomości nie zostaną zaskoczeni niespodziewaną uciążliwą inwestycją, a takich przykładów można znaleźć sporo.
b. Ograniczenie kręgu uprawnionych
Obecnie decyzję o warunkach zabudowy dla danej działki może uzyskać każdy (bez względu czy jest osobą fizyczną, prawną czy tzw. ułomną osobą prawną wedle koncepcji A. Woltera). Do uzyskania takiej decyzji nie trzeba legitymować się tytułem własności do takiej nieruchomości.
Wydaje się to niedorzeczne? Ponoć założenie było takie, aby potencjalny inwestor mógł najpierw ustalić, czy dana nieruchomość ma jakąś wartość budowlaną. Można się z tym zgodzić, iż właściciel niekoniecznie musiałby uczestniczyć bezpośrednio w tym postępowaniu tzn. być wnioskodawcą. Zapomniano jednak o tym, że chociażby zgoda wyrażona w jakiejkolwiek formie przez właściciela powinna się pojawić w tym postępowaniu. Może dojść do patologicznej sytuacji. Właściciel może zechcieć zrealizować nieco inne zamierzenie, niż wynika to z decyzji o warunkach zabudowy już wydanej dla osoby trzeciej. Organ administracji skoro już raz wydał decyzję, to właścicielowi również przekaże treść już ustalonej decyzji. A właściciel nie jest adresatem pierwotnej decyzji i powstaje pytanie czy może wnioskować o jej zmianę?
Oczywiście nie jest tak, iż ta osoba trzecia może pójść o krok dalej i złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, bo do tej czynności trzeba wykazać się tytułem prawnym do nieruchomości. Jednakże to, że właściciel nie był pierwotnym adresatem decyzji, jak wykazano powyżej może rodzić poważne konsekwencje.
Dlatego projektodawcy zaproponowali zmianę, tak aby tylko właściciel lub użytkownik wieczysty mógł wystąpić z takim wnioskiem. Ma to też zapobiec handlowi takimi decyzjami ale również ukrócić praktykę, iż właściciele w ogóle nie są świadomi prowadzonych działań w stosunku do ich nieruchomości.
W moim przekonaniu zmiany w zakresie kręgu uprawnionych, tj. właściciel lub użytkownik wieczysty były uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem jest zasadna. Można się tylko jeszcze zastanowić, czy takie podmioty nie mogłyby delegować swoich uprawnień w tym zakresie na podmiot trzeci, zachowując przy tym status strony postępowania. Natomiast nie jestem przekonany czy zablokowanie możliwości cesji (przeniesienia, transferu) takiej decyzji na kolejny podmiot jest dobrym rozwiązaniem. Niejednokrotnie można spotkać ogłoszenia, iż ktoś chce dokonać sprzedaży nieruchomości z już wydaną „wuzetką”, co znacznie podwyższa wartość takiej nieruchomości, bo potencjalny nabywca ma szybszą ścieżkę inwestycyjną a do tego przy zakupie posiada już wiedzę, co może na takiej działce wybudować. Z drugiej strony trzeba też patrzeć na interesy właścicieli działek sąsiednich, którzy mogą zostać zaskoczeni tym, iż nowy nabywca po wygaśnięciu warunków zabudowy, może starać się o określenie na tej działce zupełnie innego jej przeznaczenia.
c. Ograniczenie obszaru dobrego sąsiedztwa
Obecnie obszar ten może być wyznaczony dość rozlegle. Tym samym może się zdarzyć, iż w zabudowanie jednorodzinnej, ktoś dostanie zgodę na wzniesienie hali produkcyjnej czy np. stacji benzynowej, bo obszar dobrego sąsiedztwa był na tyle szeroki i sięgał swoim zasięgiem również do takich działek.
Propozycja jest, aby obszar ten zawęzić i określić go zgodnie z przeznaczeniem takiego obszaru. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana tylko w przypadku, gdy projektowany budynek będzie graniczył z działką zabudowaną, co najmniej bokiem o długości 4 m.
Jestem za ograniczeniem obszaru oddziaływania, ale powyższe ograniczenie 4 metrów, należy uznać za zbyt daleko idące. Może to utrudnić wydawanie takich decyzji w miastach, gdzie mamy gęstą zabudowę. W obszarach wiejskich zastopuje budownictwo jednorodzinne, bo przecież można sobie wyobrazić sytuację, iż np. pomiędzy działką zabudowaną, a taką, której będzie dotyczył wniosek będzie istnieć inna działką niezabudowaną. To może być dosłownie 20-30 metrów i wtedy organ powinien odmówić wydania decyzji. Nie sposób teraz określić, jak będzie to wyglądało w praktyce.
Kolejnym pomysłem moim zdaniem mocno chybiony jest to, aby działka miała media, co prawda nie wiadomo, jakie konkretnie (zapewne prąd i wodę). Przecież media są niezbędne do wybudowania nieruchomości, trudno wymagać od właściciela, aby nie wiedząc czy w ogóle może na danej działce zrealizować założone przedsięwzięcie, inwestował niemałe środki w doprowadzenie mediów.
d. Przedłużenie czasu zawieszenia postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy
W obecnych przepisach znajduje się regulacja, która pozwala organowi wydającemu powyższą decyzję na zawieszenie postępowania administracyjnego na okres 9 miesięcy. Przesłanką do takiego postępowania jest kwestia tworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który ma być objęta też dana nieruchomość. Jeżeli w tym terminie nie zostanie uchwalony taki plan, wtedy organ zobowiązany jest wydać decyzję.
Ministerstwo proponuje wydłużenie tego terminu do 18 miesięcy. Z jednej strony można uznać, iż taki termin jest racjonalny, skoro już wspominałem, iż stworzenie takiego planu to spore wyzwanie logistyczne. Z drugiej jednak to jest kolejna zachęta dla samorządów, aby przedłużać moment uchwalenia planu. Tymczasem potencjalny inwestor, przez półtora roku niewiele może zrobić ze swoją nieruchomością. Skoro projektodawcy zakładają, iż teraz tylko właściciel lub użytkownik wieczysty będzie miał możliwość wystąpienia z wnioskiem o wydanie „wuzetki”, przedłużenie terminu zawieszenia postępowania wydaje się całkowicie pozbawione zasadności. Dlatego też taką zamianę uważam, za szkodliwą, nadmiernie ingerującą w prawo własności.
Zapewne prace nad tym projektem jeszcze potrwają, będę starał się śledzić te koncepcje na bieżąco.
Autor: Radca prawny Maciej Osiewacz
