Znawcy tematu zawsze dodają kolejne zdanie, każdy rząd, który zdecyduje się na wprowadzenie takiego rozwiązania, ma zapewnione przegrane kolejne wybory. Dlatego też, chociaż o konieczności takich rozwiązań się mówi, niewiele w tym zakresie się robi. Może jednak się mylę, ale o tym będzie poniżej?
Płacimy przecież podatki od nieruchomości, np. w Warszawie mieszkanie 45 metrów to wydatek 300-400 złotych rocznie. Podobnie jest z domem położonych poza granicami miasta, wydatek będzie zbliżony. Dlaczego tak jest? Ponieważ podatek liczony jest od m2 i jego maksymalny wymiar na dany rok jest ustalany przez Ministra Finansów (gmina może ten wymiar zmniejszyć, co niektóre robią).
Jak wspominałem w podatku katastralnym jest inaczej, bo jego wysokość jest zależna od wartości nieruchomości. Małe porównanie, weźmy USA, dom w podmiejskiej aglomeracji około 200 metrów to może być rozpiętość od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy dolarów rocznie. Im wartość domu większa tym większy podatek. Od razu widać dysproporcję, tym samym już wiadomo, dlaczego wprowadzenie takich rozwiązań nad Wisłą spowodowałoby prawdopodobnie dosłowną rewolucję.
Proszę jednak nie myśleć, iż w Polsce nie ma zasad określania takiej wartości nieruchomości. Wręcz przeciwnie obowiązują one już blisko 20 lat. Gdzie konkretnie się znajdują, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W ustawie tej znajduje się cały rozdział traktujący o tym, jak dokonać wyceny nieruchomości. Przytoczę tylko jeden przepis art. 161 ust. 2 w/w ustawy:
„Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.”
I teraz najważniejsze, dlaczego zdecydowałem się poruszyć temat podatku katastralnego. Na razie nie ma sygnałów, iż obecna większość rządowa miałby w planie objąć tym podatkiem nieruchomości osób fizycznych. Oczywiście pewnie takie pomysły gdzieś się tam tlą, ale trzeba pamiętać, iż ten podatek uderzyłby również w elektorat partii rządzących. Nieraz się zdarza, iż chociażby dla przykładu na Starym Mieście w Warszawie właścicielami dużych lokali są osoby starsze, które jeżeli miałby zakupić te lokale wedle komercyjnych stawek, nie byłby w stanie tego uczynić. Wprowadzenie takiego podatku, spowodowałoby, że zamiast kilkuset złotych jego wymiar skoczyłby przynajmniej do kilku czy nie kilkunastu tysięcy złotych rocznie. Jak można się domyślić, to nie wywołałby pozytywnych reakcji społecznych. Trzeba też pamiętać o tym, że w krajach rozwiniętych, często poprzez odpowiednią politykę fiskalną wpływa się na strukturę społeczną na danym terenie.
Jednakże obecny rząd wprowadził podatek katastralny, niewiele się o tym mówi, trochę bocznymi drzwiami. Podatek ten będzie obowiązywał od nieruchomości komercyjnych. Być może to jest wstęp do dalszych kroków w tym zakresie. Czy wszystkich nas to dotyczy? Odpowiedź na tak postawione pytanie jest jedna – ależ oczywiście, bo każdy podatek rodzi reakcję rynku, nie jest możliwe, iż podmioty prowadzące działalność komercyjną nastawianą na zysk, wezmą cały ciężar takiej daniny na siebie. Stąd każdy z nas, w sposób pośredni zapłaci ten podatek. Dodam również, iż może on wpłynąć również na obraz tego segmentu rynku, część obiektów może po prostu zniknąć a zapewne dojdzie też do przeobrażenia struktury właścicielskiej.
A teraz garść szczegółów.
Podatek wejdzie w życie 01 stycznia 2018 r.
Będzie dotyczył on komercyjnych budynków handlowo-usługowych lub biurowych o wartości początkowej ponad 10 mln zł. Stawka podatku wyniesie rocznie 0,42 % nadwyżki wartości początkowej ponad kwotę 10 mln zł rocznie.
Bardziej dosłownie, jeżeli budynek będzie warty więcej niż 10 milionów, wtedy trzeba będzie płacić ten podatek. Oznacza to, że właściciele takich nieruchomości mogą dążyć do tego, aby jego wycena była niższa. Można to zrobić na kilka sposobów, w jednym już podchwyconym przez rynek, jest nieprzeprowadzanie remontów, tym samym bezpieczeństwo jak i wygląd takich obiektów, będą pozostawiać wiele do życzenia.
Zasady ustalania wartości początkowej przewidziano dla nieruchomości będących we współwłasności oraz spółek osobowych (jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo – akcyjna). Podatek nie będzie naliczany w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie lub w głównym stopniu na własne potrzeby podatnika. Ten drugi aspekt został też ostatnio potwierdzony wyraźnie przez Ministerstwo Finansów.
Podatnicy będą mieli prawo odliczyć podatek od nieruchomości od podatku CIT. Taki ukłon, ale główną przyczyną wprowadzenia tego podatku, było to iż podmioty prowadzące działalność w postacie najmu nieruchomości komercyjnych (mówimy tutaj o dużych podmiotach), prowadzą ją na granicy rentowności, stąd CIT (podatek dochodowy) z reguły nie płacą, bo chociażby nadal te nieruchomości się amortyzują. Tajemnica poliszynela jest to, że większość tych nieruchomości, nie znajduje się w rękach polskiego kapitału. Dlatego też, gdy działalność prowadzona jest ze stratą, podatnik nie będzie miał praktycznie możliwości, aby odliczyć ten podatek, bo opodatkowany tym podatkiem jest przychód a nie dochód.
Dla przeciętnej wielkości centrum handlowego ten nowy podatek może wynieść nawet 4 mln zł rocznie.
Jakie są więc możliwe scenariusze?
O jedynym już pisałem, czyli zaniżanie wartości nieruchomości. Jednakże to może się sprawdzić tam, gdzie rzeczywista wartość budynku będzie oscylować w graniach 10 milionów złotych.
Moim zdaniem najbardziej realny jest taki scenariusz.
Weźmy przeciętne centrum handlowe. Właściciel, być może oceniając kondycje swoich najemców zechce cześć ciężaru wziąć na swoje barki. Zapewne jednak tak się nie stanie, stąd prostym ruchem ten podatek przerzuci na najemców w postaci podniesienia czynszów. Najemcy też mają wybór, mogą przyjąć ten ciężar na siebie. Ale nie przypuszczam, bo z informacji, które posiadam, w wielu centrach handlowych najemcy również działają na granicy rentowności, bo przecież ze swojej marży oprócz czynszu, musi też zapłacić swoim pracownikom, media czy inne podatki, których przecież jest sporo. Jednocześnie najemca nie będzie od swojego CIT mógł odliczyć kosztów takiej daniny. Może nie do końca, bo sam czynsz jest kosztem, stąd może obniżyć CIT (czy PIT) ale wtedy można postawić pytanie, po co prowadzić działalność, skoro się nie zarabia? Z podatkami to już dawno stwierdzono, iż jest to zgodne z teorią naczyń połączonych. Zwiększenie presji fiskalnej w jednym miejscu będzie powodować, iż w drugim miejscu wpływy podatkowe zaczynają spadać. Co może uczynić taki najemca? Przesunie zapewne ten koszt dalej, na klienta końcowego (ewentualnie może jeszcze na dostawcę towaru np. hipermarkety zapewne tak uczynią, ale to już pomińmy). Co z klient może z nim zrobić? Nic, może nie kupić towaru ale jak już się na niego zdecyduje, to de facto klient czyli każdy z nas zostanie obciążony takim podatkiem, oczywiście pośrednio. Zawsze rząd może twierdzić, iż dla zwykłych obywateli podatków nie podnosi.
Autor: Radca prawny Maciej Osiewacz
